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行政诉讼

伍某诉深圳市规划国土局颁发房地产证案

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2016/6/2???? 浏览次数:????

【案情】?

原告:伍某?

被告:深圳市规划国土局?第三人:周某?

1997年3月18日被告将深圳市罗湖区和平路船步街和平新居怡礼阁403室的产权登记给第三人周某,该登记属二级转移登记,申办房产证的申请表上转让方与受让方没有签名或盖章。被告在办证过程中,没有依法作权属调查,且办证材料中缺少房地产权利证书等材料。被告对周某提交的买卖合同书复印件没有加盖核对章。原告与第三人因该房产权问题产生过纠纷,且进行过民事诉讼。房产证颁发后原告曾向被告申诉,要求撤销该证。因被告未撤销该证,原告向罗湖区人民法院提起诉讼。?

原告诉称:1989年2月28日,原告伍某借案外人谢某之名与深圳市房产交易所(以下简称交易所)签订了一份购买深圳市罗湖区和平路船步街和平新居怡礼阁403室的楼宇认购书。认购书签订后,原告将谢某之名改为周某。原告借谢某、周某之名与交易所签署的所有文件原件均由原告保存至今,所购之房由原告居住至今。期间,原告一直委托交易所办理房产证,但未办妥。1996年11月2日,周某在未告知原告的情况下,在《深圳商报》刊登遗失声明一份,称购房合同、公证书、付清楼款证明书、购房发票全部遗失,并据此在被告处办理了房地产证。原告认为,周某刊登的遗失声明是虚假的,因为有关购房手续一直在原告手中,并未遗失。被告向第三人颁发4223445号房地产证,违反了法律规定,应当撤销该房地产证。为此,原告请求法院判令撤销被告深圳市规划国土局颁发的4223445号房产证。?

被告辩称:被告颁发的4223445号房地产证符合法律规定。在办证过程中,周某向被告提交了交易所出具的商品房买卖合同、付清楼款证明书、公证书。此外,按有关规定,周某还出具了遗失房地产买卖合同具结书,提供了在《深圳商报》刊登的遗失公告。周某申办房产证的资料齐全、清楚,符合登记要求。被告向其发放房产证审查严紧,程序合法。原告的诉讼请求,无事实与法律依据,应当驳回。?

第三人周某陈述称,原告的起诉已超过诉讼时效,且原告没有诉讼主体资格。被告颁发房地产证的时间是1997年3月18日,原告提起诉讼的时间是1999年5月7日。根据最高人民法院有关司法解释规定,原告已丧失胜诉权。房产的产权问题与原告扯不上任何关系,伍某绝不是怡礼阁403房的所有权人,伍某不具备原告的诉讼主体资格。??

【审判】?

罗湖区人民法院经审理认为,被告深圳市规划国土局在办理深房地字第4223445号房地产证过程中,存在以下问题:?

第一,对不符合法律规定要求的申请予以受理。《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条规定:“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。”和平路船步街和平新居怡礼阁403房是由深圳市物业发展总公司出售,属房地产买卖。对因购买取得的房产产权申请登记,应由转让方与受让方共同申请。被告提供的深圳市房地产登记申请书,买卖双方没有签名或盖章,看不出该宗房产登记是有关当事人共同申请。被告在买卖双方当事人没有共同申请的情况下,受理申请并办理房产证,违反了法律规定,构成程序违法。?

第二,对拟办的房产证没有作权属调查。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条规定,办理房地产登记,登记机关必须对拟办房产证的房产进行权属调查。被告在庭审中辩称进行过权属调查,但未能向法庭提供有关证据,该辩解不能成立。被告在未作出权属调查的情况下办理房产证,违反了法律规定,构成程序违法。?

第三,被告据以办理房产证的材料不齐全,且对有的材料的真实性的审查缺乏法律依据。《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条规定:“申请转移登记,应提交以下文件:(一)《房地产转移登记申请书》;(二)房地产权利证书;(三)身份证明;(四)买卖合同书??”被告据以办证的材料中,没有房地产权利证书,材料不齐全。《深圳经济特区房地产登记条例》第十六条规定:“提交申请登记的文件应当为正本。不能提交正本的,可以提交复印件,经登记机关核实无误后,加盖核对章收存。”在办理房产证的材料中,买卖合同是复印件,被告没有将它和正本原件核对。被告仅凭第三人周某在《深圳商报》刊登的遗失公告及其《遗失房地产买卖合同具结书》认定买卖合同复印件的真实性,这种做法没有法律依据。?

第三人周某在庭审中陈述称原告提起的行政诉讼已过诉讼时效,对该观点,本院不予采纳。被告颁发房产证的时间是1997年4月3日,原告知道该具体行政行为的时间是1997年10月28日(原告与第三人进行民事诉讼的开庭日),原告提起行政诉讼的时间是1999年5月7日。原告的起诉没过诉讼时效,符合最高人民法院司法解释关于行政诉讼时效二年的规定。第三人诉称原告不具有行政诉讼主体资格的观点不能成立。原告的权益与被告的行为有利害关系,原告具有行政诉讼主体资格,符合行政诉讼法的规定。为此,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项规定,罗湖区人民法院于2000年6月5日作出判决:撤销被告深圳市规划国土局颁发的深房地字第4223445号房产证。?

被告、第三人不服一审判决,向深圳市中级人民法院提出上诉。深圳市中级人民法院经审理认为,上诉人在办理深房地字第4223445号房地产证的过程中,存在着对不符合法律规定的申请予以受理的问题。《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第一款规定:“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。”怡礼阁403房是由深圳市物业发展总公司出售,属于房地产买卖,对因购买取得的房地产产权申请转移登记,应由转让方与受让方共同申请。上诉人深圳市规划国土局提供的申领该房地产证书的深圳市房地产转移登记申请书,没有买卖双方的签名或盖章,即没有双方当事人的共同申请,在这种情况下受理申请并办理房产证,违反了法律规定,构成程序违法。?

上诉人周某上诉称被上诉人伍某提起该案件行政诉讼已过诉讼时效,以及伍某不具备本案行政诉讼主体资格,提出法院不应受理该案,请求驳回起诉的意见。本院认为,自上诉人深圳市规划国土局颁发深房地字第4223445号房地产证后,被上诉人伍某一直在循法律途径对该房地产证提出异议,而且该主张的持续状态间隔未超过2年,符合最高人民法院《关于执行(中华人民共和国行政诉讼法)若干问题的解释》第四十一条的规定,该案没有超过2年的诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定,上诉人深圳市规划国土局颁发该房地产证的行为与被上诉入伍某的权益有利害关系。对上诉人周某的上述上诉意见,理由不能成立,本院不予采纳。被上诉人伍某在原审庭审中提出对怡礼阁403房产权主张的证据(2)、(3)、(4),原审法院没有予以审查,亦属不当。?

综上所述,上诉人深圳市规划国土局颁发深房地字第4223445号房地产证,程序违法,应当予以撤销。被上诉人伍某提出的对怡礼阁403房主张产权的证据,该证据和主张以及上诉人周某向上诉人深圳市规划国土局提交的申请该房屋产权登记的申请材料的真伪,有待职权部门依法调查核实和确认,该调查核实和确认不属于本案的审理范围,当事人应当寻求其他法律途径解决。原审判决认定事实基本清楚,适用法律法规正确。为此,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定,深圳市中级人民法院于2000年8月15日作出判决:驳回上诉,维持原判。??

【评析】?

本案经过两审,认定被告作出具体行政行为违法,并判决撤销该行政行为是正确的。本案焦点问题有两个,一个是法定的行政程序问题,另一个诉讼时效问题。?

行政程序是重要的法律程序之一。它是指国家行政机关在行使行政权力、实施行政活动过程中所要遵循的方式、顺序和时限的总和,即行政主体实施行政行为的空间和时间表现形式。在本案审理过程中,焦点问题之一是被告做出的具体行政行为是否符合法律程序,本案的审理也是围绕程序问题展开的。首先,被告对不符合法律规定要求的申请予以受理。被告在没有买卖双方当事人共同申请的情况下受理并办理房产证,违反了《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条“房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请”的规定,与依法行政的精神背道而驰。法律之所以做如此规定,是为了保护交易的安全及正当权利人的合法利益,避免合法财产被无权处分的人恶意占有,以维护市场经济的安全和效率。其次,被告对拟办的房产证没有作权属调查。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条规定,办理房地产登记,登记机关必须对拟办房产证的房产进行权属调查。被告在庭审中辩称进行过权属调查,,但未能向法庭提供有关证据。根据行政诉讼被告负举证责。











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